[研究院]2020年上半年杭州土地市场分析报告 最新舆情

admin 4月前 406

2020年上半年,杭州全市共成交195宗土地,总成交面积630.4万平方米,同比2019年上半年增长13.9%;成交金额1792.2亿元,较去年同期增长34.4%,上半年杭州全市的土地成交面积和金额均创下历史新高。随着3月份土地挂牌的恢复,杭州二季度成交的涉宅地开始频现“封顶”加“自持”,整个上半年杭州共成交“双限”地块82宗,其中25宗地块竞拍至封顶溢价率且有自持比例。

2020年上半年土地成交面积和金额均创历史新高

2020年上半年,杭州全市共成功出让土地195宗,其中涉宅地97宗,商业用地成交76宗,人才租赁用地成交11宗,其他用地11宗。合计出让面积630.4万平方米,同比增长13.9%;总成交金额1792.2亿元,同比增长34.3%,占2019年全年土地出让成交总金额的65.2%。纵向对比之下,2020年上半年杭州全市的土地成交面积和金额均为历史以来的峰值,年初疫情对于上半年的土地出让市场影响有限。通过数据调研,在全国300个样本城市中,杭州2020年上半年土地成交金额首次突破1500亿元,连续三年位居年中榜首。

二季度为推地高峰,土地成交金额超1300亿元

随着3月份土地的恢复挂牌,2月份受疫情影响临时中止的多宗地块已陆续在之后的几个月中成功出让。2020年上半年全市供地主要集中在二季度,成功出让土地135宗,合计出让面积434.5万平方米,成交金额1302.0亿元,占上半年总成交金额的72.6%。

6月份,全市共成功出让土地54宗,合计出让面积165.0万平方米,为2020年上半年的峰值;成交金额542.6亿元,占上半年总成交金额的30.3%,也达到今年以来的最高值。

主城区为供地主力,可建面积和成交金额均位居首位

分区域来看,2020年上半年,全市各区县均有土地成交,主要集中在主城区(不含钱塘新区)、萧山区和余杭区,其它区县成交量相对较少。

主城区共成交土地59宗,可建面积395.4万平方米,总成交金额668.1亿元,占全市总成交金额37.3%。

萧山区共成交土地33宗,可建面积313.5万平方米,成交金额408.5亿元,占全市总成交金额的22.8%。

余杭区共成交土地27宗,可建面积214.0万平方米,成交金额311.5亿元,占全市总成交金额的17.4%。

钱塘新区共成交土地10宗,可建面积154.3万平方米,成交金额163.3亿元,占全市总成交金额的9.1%。

临安区、富阳区、桐庐县、建德市和淳安县共成交土地66宗,总可建面积395.7万平方米,成交金额240.7亿元,占全市总成交金额的13.4%。

各类型土地楼面价近5年来整体维持稳定

2020年上半年土地楼面价12168元/平方米,较去年同期的11840元/平方米小幅上涨2.8%。其中涉宅地楼面价14868元/平方米,同比下跌2.7%。商业地楼面价5094元/平方米,同比下跌13.5%。整体来看,2020年上半年杭州全市的土地和涉宅地楼面价环比有所上涨,而近5年的整体楼面价走势则大体趋于稳定。

2020年上半年涉宅地月度成交溢价率环比相对平稳

6月全市涉宅地溢价率为21.4%,环比5月增加3.1个百分点。从溢价率上来看,土地市场自3月开始回暖以来,涉宅地溢价率大致在20%左右,土地市场整体保持暖市格局。其中4月份共有9宗涉宅地块竞拍至自持,溢价率达到24.4%,为近12个月以来的最高月度溢价率。

上半年涉宅地总成交金额超1600亿元,占比近9成

按用地类型来看,2020年上半年涉宅地成交97宗,成交面积470.1万平方米,成交金额1601.8亿元,占总成交金额的89.4%;商业用地成交76宗,成交面积126.6万平方米,成交金额167.1亿元,占总成交金额的9.3%;人才租赁用地成交11宗,成交面积21.7万平方米,成交金额12.8亿元,占总出让金额的0.7%;其他用地11宗,成交面积12.0万平方米,成交金额10.5亿元,占总出让金额的0.6%。

上半年共有25宗涉宅地块含自持比例,二季度土地市场火热

随着3月土地挂牌的恢复,杭州自4月开始宅地频现封顶加自持,市场热度较去年有明显升温,且在5月和6月进入白热化阶段。2020年上半年,杭州市共成交“双限”地块82宗,其中25宗地块竞拍至封顶溢价率且有自持比例。

具体来看,2020年上半年,出现自持比例最高的地块为戴村镇市政路恒达路交叉口东侧住宅B区块。由金地经过20轮竞价,以总价5.7亿元摘得,地块成交楼面价7123元/平方米,自持比例达到22%。随着戴村趋于配套的进一步完善以及时代高架的南延,使得其成为杭州新晋的热门刚需板块之一,金地在22%自持比例之下仍然有着一定的利润空间。另一宗进入自持的上半年热点地块为景芳三堡单元JG1206-47地块,与目前杭州板块限价天花板的江河汇综合体地块仅一路之隔,房企竞价过程非常活跃。竞拍第17轮,滨江一口气加价10亿,三堡地块溢价率从7.1%直接达到封顶。最终经过27轮竞价,滨江以11%的自持拿下,最后成交金额为56.4亿元,出让面积4.4万平方米,溢价率达29.90%。


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